やまと(倭)は国のまほろばBlog

美しい国日本を守るため歴史、経済、政治面から社会についての思想的考察を行います

資産価値を維持、向上させるサラリーマン持家戦略

ここしばらくダウ大幅下落により日経平均も大きく下落。投資に関しては冬眠気味なので、その他サラリーマンとして資産を守り、拡大する為に奮闘している事を書きてみたいと思います。

自分としては、投資は金(Gold))、投資信託、株と3つの分野に分散投資をしてきていますが、各々10年以上前からコツコツと投資しています。投資信託に関しては昨年末殆どを現金化しており、今は殆どありません。その他投資は無いのですが、自宅を持つということで今まで色々考え、転勤に伴い2軒家を購入しましたので(最初の物は売却済)、その考え方について述べてみます。

サラリーマンとして持ち家を持つという事は金額的、イベント的に一大案件です。

でもこの案件に関しても今後の人生設計の中で資産価値を維持、できれば上げてゆくように考え、投資してゆかなければなりません。その為に考えなければならないこと、検討・実践すべきポイントは下記の通りと思っています。参考になれば皆さんなりに検討してみて下さい

 1. 持ち家に関する考え方
 持ち家を持った人によく聞きますが、なぜ今の場所を選んだのか?
答えは案外単純で、会社に近い、子供の学校の関係(転校させるのは可哀想)、奥さん又は自分の実家に近いから。といった場合が殆どです。

でも数十年前の時代ならともかく、M&Aや会社の中での事業見直しなどで、現在はその会社や今の場所にすっと居られる保証はありません。今の会社の近くがいい。ということが正しいとは言えません。又子供中心に考えても18、9歳くらいで大学に行くなど、親元を離れますので、子供中心のロケーションを考えても余り意味がないと思います。

やはり持ち家は一つの投資と考え、大切な資産の一つとしてその価値を維持し、向上させるような形を進める。まずはそういった発想の転換が大切なのだと思います。

実際自分も若い頃、地方都市に一軒家を持ちましたが数年で都内に転勤。単身赴任は嫌だったので、空き家でしばらく所有しましたが、数年でカビ臭くなり、手放しました。そこそこ便利のいい所でしたので、損切りにはなりませんでしたが、そういった経験がその後の持ち家につき考える契機になりました。その後新たに家を購入しましたが、資産価値は、ある程度維持し続けています。

2. 持ち家の資産価値を高めるロケーションポイント
 では一体どういった所に持ち家を構えると資産価値が維持・向上できるのか?
不動産屋のプロではないので、あくまでも色々自分で調べ、仮説を立てたポイントが下記のようなものです。ちなみに自分は東京近郊に住んでいるので、そこを例に開設しますが、このポイントは大体どこの地域でも同様です。

①まず考えるべきは、その土地に需要がある、又は将来的に需要が生まれるか。それは東京近郊でしたら、都内から25~30k圏内の所にあたります。電車の通勤時間で1時間が目安です。この程度だと、大型の団地やマンションが建設される可能性が高い

②次に(当たり前だが)人が集まるところは、土地の価格があがります。商店街が生まれ商圏 が出来てくるからです。
③人が集まる所の一つの特徴的なパターンは、
a.電車の路線が複数入っているような駅の周辺です。今現状商店街等がない
 ような所でも必ずといっていい位、商店街等が出来、人が益々集まります
b.電車で30分程度のある程度大きな都市に挟まれた地域は、ベッドタウン
 的な要素もあり人が集まり、賑やかになります
c.都市の中でも、最初はどんどん北の方に開拓が進みます(フロンティア)が、
 最終的には、南の地域に繁栄する場所が移り、人口の移動が発生します

といったものです

例えば現在東京近郊で人気の高い、武蔵小杉。
 以前ここに数年住んでいた事がありました。当時から東横線三田線南武線等が入り、都内に行くには便利な所でしたが、買い物をするにも駅前のヨーカドー位しかなく、電化製品を買う場合など、武蔵中原の量販店に行っていた位、買い物には不便な所でした。
 それが、湘南新宿ラインの乗り入れで新駅が出来、あっと言う間に高層マンション
が立ち並ぶ人気の価値になりました。これは①+②+③のaのパターンに当て嵌まります。

あと南千住などもJR 、日比谷線、TXなどが乗り換えでき、人がどんどん集まるスポットになりました。まずはこういったロケーションに当てはまるような所はないか検討してみることです。

次に③のbのパターンですが、ここ数年大規模な開発が進んでいる流山おおたかの森などは 、都内とつくばの中間点的な要素と、TXと東武線の交際する所でもあり、以前は殆ど野原でしたが、マンションがどんどん立っています。TX線上の柏の葉キャンパスなどは三井不動産がTVでCMを流しているくらいですから皆さんもご存じでしょうが、都内とつくば、又つくばと柏の間という意味でも開発が進んだ地域だと言えると思います。ただどうみても柏の葉よりは、流山おおたかの森の方がロケーション的には恵まれていると思います。

又ここ数年建設ラッシュになっている鎌ヶ谷なども柏と船橋に挟まれ、上野から成田空港へのスカイアクセスが停車するなど利便性が高まり、人口が増えています。日ハムの二軍の球場があることでも有名になりました。ダルビッシュ、大谷、清宮などが一時期過ごしています(清宮はこれから)。

こういった人が集まる所を予測し、先に土地を買っておく、まだ人気が無いときにマンションなどを購入しておくことができると、資産価値を向上させてゆくことが出来るでしょう。

都内及びその周辺県においては、上記のような条件に合致する所はどんどん少なくなってきています。が、皆さんも新築物件を考えるなら、良く検討下さい。もしくは中古物件の購入に際しても、上記のような人が集まる条件を満たしている所でしたら、資産価値が大幅に下がってゆくことはないでしょう。

こういった持ち家に関することも一つの投資です。目の前の事に左右されず、10年20年後にどうなっているか。を考え、場所と物件を考えてゆく事をお勧めします。